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§ 250 BauGB-E: Umwandlungsverbot bei Mehrfamilienhäusern

Durch den Gesetzesentwurf § 250 BauGB-E plant die Bundesregierung mit dem Baulandmobilisierungsgesetz ein sogenanntes Umwandlungsverbot, bei dem die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen in einem angespannten Wohnungsmarkt verschärft wird. Das heißt die Aufteilung einer Immobilie soll unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Für die entsprechende Genehmigung ist die von der Landesregierung bestimmte Stelle, oftmals die jeweilige Gemeinde, zuständig.

Die erste Lesung des Gesetzes zum Umwandlungsverbot ist bereits für Ende Januar 2021 im Bundestag geplant. Somit könnte das Gesetz bereits im März 2021 in Kraft treten. Als Vermieter gilt es für Sie nun zu prüfen, ob Sie das Haus noch vor dem Umwandlungsverbot aufteilen sollten.

Das Wichtigste in Kürze

Die Regelung zum Umwandlungsverbot soll lediglich in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gelten. Zwar wird die Vorschrift erst wirksam, wenn die Landesregierung die entsprechende Verordnung erlassen hat, zu diesem Zeitpunkt tritt jedoch eine Grundbuchsperre in Kraft. Denn nach § 250 Abs. 5 BauGB-E darf das Grundbuchamt die Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung von der entsprechenden Stelle nachgewiesen wurde. Daher nützt es leider nichts,  vor Erlass der Verordnung eine Teilungserklärung und Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt einzureichen. Denn vor dem Gesetz geschützt sind nur Eintragungen, die vor Erlass der Verordnung vom Grundbuchamt vorgenommen wurden.  Auch die Frage, welche steuerlichen Konsequenzen sich daraus ergeben können, gilt es zu berücksichtigen.

Sollten Sie also planen, Ihre Immobilie in Eigentumswohnungen aufzuteilen und benötigen mehr Informationen zum aktuellen Gesetzesentwurf, nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf.

Wortlaut der geplanten Vorschrift § 250 BauGB-E

(1) Sofern Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vorliegen und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind, bedarf bei bereits bestehenden Wohngebäuden die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes der Genehmigung. Die Landesregierungen werden ermächtigt, die Gebiete nach Satz 1 durch Rechtsverordnung zu bestimmen, die spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten muss.

(2) Zuständig für die Genehmigung ist die von der Landesregierung bestimmte Stelle. § 173 Absatz 3 gilt entsprechend.

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn

  1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
  2. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
  3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,
  4. auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder
  5. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
    In der Genehmigung kann bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung entsprechend Satz 1 Nummer 1 bis 3 bedarf. Diese Genehmigungspflicht ist in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch einzutragen; die Eintragung erfolgt auf Ersuchen der nach Absatz 2 Satz 1 zuständigen Stelle. Die Genehmigungspflicht erlischt mit Außerkrafttreten der Verordnung nach Absatz 1 Satz 2.

(4) Unter der Voraussetzung von Absatz 3 Satz 1 kann die Genehmigung mit einer Auflage erteilt werden.

(5) Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung nach Absatz 1 Satz 2 liegt, darf das Grundbuchamt die Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung nachgewiesen ist. Mit der Eintragung gilt die Genehmigung als erteilt.

(6) Der Genehmigung nach Absatz 1 Satz 1 bedarf ferner

  1. die Begründung der in den §§ 30 und 31 des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Rechte,
  2. die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden, wenn zugleich nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, sowie
  3. bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden eine im Grundbuch als Belastung einzutragende Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zu-gewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist.
    Die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 gelten sinngemäß.

(7) Diese Vorschrift geht im räumlichen Anwendungsbereich von Rechtsverordnungen nach Absatz 1 Satz 2 den Rechtsverordnungen nach § 172 Absatz 1 Satz 4 vor.

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