Gutachten

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Bei einem Verkehrswertgutachten wird der aktuelle Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie ermittelt. Dieser Verkehrswert stellt nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) den aktuellen Marktwert dar, welcher beim Verkauf der Immobilie durchschnittlich erzielt werden kann. Das Verkehrswertgutachten nutzt zu dieser Ermittlung verschiedene Verfahren (Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren), die sich aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ergeben. Je nach Objektart und Datenlage können die Ermittlungsverfahren einzeln oder in Kombination zum Einsatz kommen. Wann benötige ich ein Verkehrswertgutachten? Verkehrswertgutachten erhalten eine besonders hohe Stellung, da sie von den Behörden, Gerichten und Institutionen in der Bundesrepublik Deutschland anerkannt werden. Grundsätzlich ist ein Verkehrswertgutachten immer dann sinnvoll, wenn eine ausführlich dokumentierte, begründete und transparente Ermittlung des Marktwertes der Immobilie erforderlich wird.

Ein solches Gutachten wird für folgende Zwecke benötigt:

• An- und Verkaufsabsichten
• Erbregelungen
• Aufhebungen von Gemeinschaften (Ehen, Gesellschaften, Eigentümergemeinschaften)
• Vermögensaufteilungen und -übertragungen
• Zwangsvollstreckungen oder Teilungsversteigerungen
• Verkehrswertermittlung im steuerlichen Kontext
• Bilanzierungszweck bzw. Entnahme Betriebsvermögen

Was ist ein Mietwertgutachten?

Bei einem Mietwertgutachten handelt es sich um eine begründete Herleitung des Mietwertes (erzielbarer Mietertrag) einer zu Wohnzwecken oder gewerblich genutzten Einheit. Das Mietwertgutachten stellt die Höhe des marktüblichen Mietwertes einer Immobilie dar. So erhalten Sie eine klare Auskunft, welcher Mietpreis für die Immobilie in der entsprechenden Lage angemessen ist. Dazu werden vom Sachverständigen vergleichbare Objekte herangezogen und gleichzeitig individuelle Eigenschaften der entsprechenden Mietimmobilie berücksichtigt.

Wann benötige ich ein Mietwertgutachten?

• Mieterhöhungsverlangen im Wohn- und Gewerbebereich
• Mietpreisverhandlungen
• Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Als Unterstützung für die Einschätzung des Renditepotenzials
• Im Scheidungsfall für die Miet-/Wohnwertermittlung oder für die Nutzwertentschädigung

In Großstädten besteht in der Regel ein entsprechender Mietspiegel. Dieser gibt einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Der Mietspiegel ermöglicht eine gute und nachvollziehbare Herleitung des aktuellen Mietniveaus. In ländlichen Regionen ist die Darstellung von Vergleichsmieten oftmals sehr problematisch, da die Datenlage nicht ausreichend ist. Um eine Mieterhöhungsabsicht oder Mietpreisverhandlung führen zu können, wird ein Mietwertgutachten von einem qualifizierten Sachverständigen benötigt. Ein Mietwertgutachten für Behörden und Gericht setzt in aller Regel einen öffentlich bestellt und vereidigten Sachverständigen voraus.

Was ist eine Portfoliobewertung für Immobilien?

Bei der Portfoliobewertung handelt es sich um mehrere Verkehrswertgutachten oder Wertindikationen für einen größeren Immobilienbestand. Häufig kommt dies in folgenden Bereichen vor:

• Gesellschaften und Unternehmen im Rahmen von Umstrukturierungen
• Family Offices
• Stiftungen und Vereinen
• Übertragungsangelegenheiten
• Ankaufberatungen

Der Verwendungszweck des zu erstellenden Wertes bildet im Vorfeld die Kernfrage, da folgende Nutzungsmöglichkeiten bestehen:

1. Verkehrswertgutachten zur Verwendung mit Dritten
2. Wertindikation zur internen Verwendung

Da der Aufwand und Umfang einer Portfoliobewertung sich zwingend an der Kernfrage bemessen, ist diese auch immer mit einem entsprechenden Beratungsmandat verbunden.

Wann benötige ich eine Portfoliobewertung der Immobilien?

Eine Portfoliobewertung der Immobilien dient grundsätzlich dafür, Risikofaktoren zu erkennen, Ertragsoptimierungen durchzuführen und frühzeitig das Gesamtportfolio zu bereinigen. Die Portfoliobewertung wird für folgende Prozesse relevant:

• Bilanzierung von Immobilienbeständen
• Finanzierungen (Kreditvergaben)
• Verkauf von Immobilienbeständen oder Anteilen des Portfolios
• Veränderungen im Unternehmen (Umstrukturierungen oder Übernahme)
• Veränderungen im Family Office

Was ist eine Bodenwertermittlung?
Für verschiedene Bewertungszwecke kann es sinnvoll oder notwendig sein, den Verkehrswert des Grundstücks, ohne darauf befindliche Immobilien zu ermitteln. Genau das wird bei der Bodenwertermittlung gemacht. Die Bodenwertermittlung ist die Bewertung eines Grundstücks ohne Berücksichtigung von Gebäuden oder baulichen Anlagen. Sie zeigt den reinen Wert des Bodens und ist ein zentraler Bestandteil der Immobilienbewertung. Wichtig ist: Sollte das Grundstücks bereits bebaut sein, ist eine Bodenwertermittlung dennoch möglich. Das Grundstück
wird in diesem Fall so bewertet, als wäre es unbebaut. Die Immobilie wird im Verkehrswert nicht berücksichtigt.

Wann benötige ich eine Bodenwertermittlung:

• Nachweis eines geringeren Grundstückswertes gem. § 38 (4) LGrStG
• Erbschaften oder steuerlichen Bewertungen
• Investitionsentscheidungen

• Beleihungswertgutachten
  Ein Beleihungswertgutachten ist eine professionelle Ermittlung des Wertes einer Immobilie und dient als Basis für Kreditentscheidungen und hilft, das finanzielle Risiko für Kreditgeber zu minimieren.
• Schiedsgutachten
  Besitzen mehrere Parteien eine Immobilie (z. B. Ehepartner oder eine Erbengemeinschaft und kommt es zu Konflikten über den Wert der Immobilie oder deren Anteile, dann schafft ein Schiedsgutachten Klarheit.
• Kurzwertindikation
  Nicht immer ist ein ausführliches Verkehrswertgutachten notwendig. Zwar wird auch für die Kurzwertindikation auf Informationen beim Ortstermin und den zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen des Auftraggebers zugegriffen, das Ergebnis ist allerdings nicht gerichtsfest.