Beim Wohnungs- Teileigentum gehört nicht jede Fläche ausschließlich einem Eigentümer. Viele Bereiche wie Gärten, Stellplätze oder Wege zählen zum Gemeinschaftseigentum.
In manchen Fällen darf jedoch eine Eigentümerin oder ein Eigentümer bestimmte Flächen alleine nutzen . Dieses besondere Nutzungsrecht wird immobilienwirtschaftlich Sondernutzungsrecht genannt.
Was bedeutet Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht gibt einem bestimmten Wohnungseigentümer bzw. dem Eigentümer einer gewerblichen Einheit (Teileigentum) das alleinige Nutzungsrecht an einem Teil des gemeinschaftlichen Eigentums.
Typische Beispiele sind Gartenflächen, Stellplätze, Terrassen oder Kellerräume.
Rechtlich bleiben diese Flächen Eigentum der Gemeinschaft, dürfen aber ausschließlich von dem berechtigten Eigentümer genutzt werden.
Wie entsteht ein sondernutzungsrecht
Damit ein Sondernutzungsrecht rechtsgültig ist, muss es in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden.
Idealerweise wird es zusätzlich im Grundbuch eingetragen, um es dinglich zu sichern.
Ein Sondernutzungsrecht ohne Grundbucheintrag ist zwar möglich, aber im Konflikt- oder Verkaufsfall innerhalb der Eigentümergemeinschaft oft schwer zu beweisen.
rechte und pflichten
Mit einem Sondernutzungsrecht gehen nicht nur Vorteile einher.
Oft ist der berechtigte Eigentümer auch für die Pflege, Reinigung und Instandhaltung der Fläche verantwortlich.
Bauliche Veränderungen dürfen nicht eigenmächtig durchgeführt werden und müssen weiterhin den Regeln der Eigentümergemeinschaft entsprechen. Des Weiteren dürfen sie das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigen.
Ein Sondernutzungsrecht kann im Alltag viel wert sein, denn es schafft klare Zuständigkeiten und ermöglicht eine individuelle Nutzung innerhalb einer größeren Gemeinschaft. Gerade bei Gartenflächen, Terrassen oder Stellplätzen erhöht ein exklusiver Nutzungsbereich oft auch den Wohnkomfort oder den Wert einer Einheit. Zudem sorgt ein eindeutig geregeltes Sondernutzungsrecht für Transparenz und verhindert Missverständnisse innerhalb der Eigentümergemeinschaft – für modernes Wohnen wichtiger denn je.
Häufige Fragen (FAQ)
Wer trägt die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung?
Grundsätzlich trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten für gemeinschaftliche Flächen. Es ist jedoch üblich, dass in der Teilungserklärung festgelegt wird, dass die Eigentümerin oder der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht die Kosten für Pflege, Reparaturen und Instandsetzungen selbst übernimmt.
Was ist der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum?
Sondereigentum: umfasst das Eigentum an der Wohnung selbst, also den Bereich, über den Sie allein verfügen dürfen (zum Beispiel bei Renovierungen oder der Einrichtung), solange keine gemeinschaftlichen Gebäudeteile betroffen sind.
Sondernutzungsrecht: erlaubt einer Eigentümerin oder einem Eigentümer, bestimmte Gemeinschaftsflächen exklusiv zu nutzen, obwohl sie weiterhin der Gemeinschaft gehören – etwa ein Garten oder Stellplatz.
Und was ist der Unterschied zum Nutzungsrecht?
Ein Nutzungsrecht bedeutet, dass jemand eine Fläche verwenden darf, ohne Eigentümerin oder Eigentümer zu sein. Es kann zum Beispiel vertraglich oder durch Gestattung eingeräumt werden – etwa, wenn eine Mieterin den Garten mitbenutzen darf oder ein Nachbar einen Weg über das Grundstück begehen darf.
Das Sondernutzungsrecht hingegen ist untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden und wird dauerhaft in der Teilungserklärung geregelt. Es ist also kein freiwillig gewährtes Recht, sondern ein rechtlich gesicherter Bestandteil der Eigentumsverhältnisse.
💡Kurz gesagt: Nutzungsrecht= zeitlich oder vertraglich begrenzte Nutzung, meist ohne Eigentum. Sondernutzungsrecht= dauerhaftes, dinglich gesichertes Nutzungsrecht innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
Kann ein Sondernutzungsrecht verkauft oder übertragen werden?
Ein Sondernutzungsrecht ist untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden. Beim Verkauf der Wohnung geht das Recht automatisch auf die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer über.
Es kann nicht separat verkauft oder übertragen werden.
Fazit
Ein Sondernutzungsrecht schafft klare Verhältnisse im Gemeinschaftseigentum.
Es ermöglicht die private Nutzung bestimmter Flächen, erfordert aber auch klare Vereinbarungen und eine rechtliche Absicherung – idealerweise durch Eintragung im Grundbuch.
So bleibt das Verhältnis zwischen Gemeinschaft und individueller Nutzung transparent und rechtssicher.
💡 Tipp:
Wenn Sie eine Wohnung kaufen, prüfen Sie in der Teilungserklärung genau, welche Sondernutzungsrechte bestehen – und ob sie im Grundbuch eingetragen sind. Das kann spätere Missverständnisse oder Konflikte vermeiden.
