Nachhaltigkeit im Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren von einer gesellschaftspolitischen Leitidee zu einem wirtschaftlich und regulatorisch relevanten Strukturprinzip entwickelt. Energiewende, steigende Anforderungen an Klima- und Ressourcenschutz sowie veränderte Erwartungen von Investoren, Nutzern und Finanzierungsgebern prägen zunehmend die Rahmenbedingungen des Immobilien- und Kapitalmarkts.
Gleichzeitig befindet sich auch der regulatorische Rahmen selbst in Bewegung. Anfang 2026 hat die Bundesregierung Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgestellt, welches das bisherige Gebäudeenergiegesetz ersetzen soll. Ziel ist eine strukturelle Neuordnung der bestehenden Regelungen sowie eine stärker technologieoffene Ausgestaltung der Anforderungen an Heizsysteme und Gebäudemodernisierung.
Damit zeigt sich erneut, dass sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen im Gebäudesektor kontinuierlich weiterentwickeln. Für Eigentümer, Investoren und Marktteilnehmer bleibt die Energiewende im Gebäudebereich daher ein zentraler Faktor, der sowohl technische Entscheidungen als auch wirtschaftliche Bewertungen von Immobilien beeinflusst.
Dabei geht es längst nicht mehr ausschließlich um ökologische Zielsetzungen. Zunehmend steht auch die langfristige Tragfähigkeit von Geschäftsmodellen und Vermögenswerten im Mittelpunkt der Betrachtung.
Steigende Energiepreise, verschärfte Klimavorgaben und neue gesetzliche Anforderungen wirken sich nicht nur auf die Betriebskosten von Wohngebäuden aus. Sie beeinflussen zugleich deren Wertentwicklung, Investitionsbedarf und langfristige Nutzbarkeit.
Für Eigentümer stellt sich damit zunehmend die Frage, in welchem Umfang ihre Bestände künftig anpassungsfähig und zukunftssicher bleiben.
Wohnimmobilien im Kontext der Energiewende
Wohngebäude spielen innerhalb der Energiewende eine zentrale Rolle. Gebäude gehören zu den größten Energieverbrauchern und verursachen einen erheblichen Anteil der CO₂-Emissionen. Entsprechend stehen sie im Fokus politischer Steuerungsinstrumente.
Energieeffizienz, Heizsysteme und CO₂-Bilanz gewinnen dadurch auch im wirtschaftlichen Kontext an Bedeutung. Sie beeinflussen zunehmend den Handlungsspielraum von Eigentümern – sowohl im laufenden Betrieb als auch bei Finanzierung, Modernisierung oder Transaktionen.
Für Kapitalgeber, institutionelle Investoren und Kreditinstitute werden energetische Kennwerte bereits heute verstärkt zu einem Bewertungskriterium. Immobilien mit hohen Energieverbräuchen oder begrenzter Modernisierungsfähigkeit können künftig stärker unter wirtschaftlichen Anpassungsdruck geraten.
ESG als Struktur- und Bewertungsrahmen
In diesem Zusammenhang hat sich ESG als zentraler Orientierungsrahmen etabliert. Die Abkürzung steht für Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung).
Während der Umweltaspekt insbesondere Energieverbrauch, Emissionen und Ressourceneffizienz umfasst, beziehen sich soziale Faktoren beispielsweise auf Wohnqualität, Barrierefreiheit oder Quartiersstrukturen. Governance beschreibt organisatorische und regulatorische Anforderungen an Transparenz, Dokumentation und Entscheidungsprozesse.
Für Eigentümer dient ESG nicht als Selbstzweck. Vielmehr kann dieser Rahmen helfen, Investitionen zu priorisieren, Risiken systematisch einzuordnen und die langfristige Wertstabilität von Immobilienbeständen besser zu beurteilen.
Der CO₂-Preis im Mietrecht
Seit 2021 gilt in Deutschland der CO₂-Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Er betrifft fossile Energieträger wie Erdgas, Heizöl, Flüssiggas sowie Fernwärme mit fossilem Anteil.
Der Preis beträgt im Jahr 2025 55 Euro pro Tonne CO₂ und ist Bestandteil von Gas-, Öl- oder Fernwärmerechnungen sowie der Heizkostenabrechnung.
Bis einschließlich 2022 waren die CO₂-Kosten vollständig Teil der umlagefähigen Heizkosten. Sie wurden daher grundsätzlich von Mietern getragen – unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes.
Seit dem 01.01.2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG). Es regelt die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter anhand eines Stufenmodells.
Grundprinzip der Regelung:
- Mieter beeinflussen ihren Energieverbrauch und
- Vermieter beeinflussen die energetische Qualität des Gebäudes
Je schlechter der energetische Zustand eines Gebäudes ist, desto höher ist der Kostenanteil des Vermieters. Bei sehr ineffizienten Gebäuden kann dieser Anteil bis zu 95 % betragen.
Ab 01.01.2026 wird das System des CO₂-Preises weiterentwickelt. Der Preis wird dann nicht mehr als fixer Betrag festgelegt, sondern bewegt sich innerhalb eines gesetzlichen Preiskorridors und wird teilweise marktbasiert bestimmt.
Nach aktueller Rechtslage liegt dieser Korridor zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne CO₂.
In der öffentlichen Diskussion wird dieser Anstieg teilweise als automatische Mehrbelastung für Mieter dargestellt. Dabei bleibt häufig unberücksichtigt, dass die gesetzliche Kostenaufteilung weiterhin gilt. Steigende CO₂-Preise betreffen daher sowohl Mieter als auch Eigentümer.
Aktuelle Regelung im Gebäudeenergiegesetz: Die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen
Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags gelten weiterhin die Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Die Bundesregierung plant jedoch die Abschaffung des GEG. An seine Stelle soll das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) treten. Ob und in welcher Form einzelne Regelungen – etwa die sogenannte 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen – künftig angepasst oder aufgehoben werden, hängt vom weiteren Gesetzgebungsverfahren ab.
Nach der derzeit geltender Rechtslage gilt folgender Grundsatz:
Jede neu eingebaute Heizung muss künftig mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen.
Die Einführung erfolgt stufenweise und ist an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt.
Zeitlicher Rahmen der aktuellen gesetzlichen Regelung:
- seit dem 01.01.2024 für Neubauten in Neubaugebieten,
- ab dem 01.07.2026 für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten in Städten über 100.000 Einwohnern (sofern noch kein Wärmeplan vorliegt) und
- ab dem 01.07.2028 bundesweit für alle übrigen Kommunen.
Entscheidend ist daher nicht allein das Datum, sondern auch, ob eine Kommune bereits einen kommunalen Wärmeplan beschlossen hat.
Wichtige Punkte für Eigentümer
Die aktuelle Gesetzeslage enthält mehrere Klarstellungen:
- Kein Austauschzwang für funktionierende Öl- oder Gasheizungen.
- Kein generelles Verbot bestehender fossiler Heizungen und
- keine Pflicht zur umfassenden Gebäudesanierung
Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich bis zum Ende ihrer technischen Lebensdauer weiter betrieben und instandgesetzt werden.
Heizsysteme, die die 65-Prozent-Vorgabe erfüllen
Zu den Heizsystemen, die nach aktueller Rechtslage die gesetzlichen Anforderungen erfüllen können, gehören unter anderem:
- Wärmepumpen,
- Fern- oder Nahwärme mit ausreichend hohem erneuerbarem Anteil,
- Biomasseheizungen (z. B. Pelletheizungen),
- Hybridheizungen (z. B. Kombination aus Wärmepumpe und Gasheizung) und
- wasserstofffähige Heizsysteme mit verbindlichem Umstellungs- und Netzausbauplan.
Reine Öl- oder Gasheizungen ohne erneuerbaren Anteil erfüllen diese Anforderungen grundsätzlich nicht.
Geplante Weiterentwicklung des Gebäudeenergiegesetzes
Die Bundesregierung plant, das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abzuschaffen und durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) zu ersetzen.
Der Koalitionsausschuss hat beschlossen, das bestehende Regelwerk strukturell zu überarbeiten und verständlicher zu gestalten. Ziel ist ein schlankeres, technologieoffenes Gesetz, das stärker mit der kommunalen Wärmeplanung sowie der EU-Gebäuderichtlinie verzahnt wird.
Die bislang veröffentlichten Eckpunkte sehen unter anderem vor, bestehende Regelungen zur Heizungsmodernisierung neu zu strukturieren und den gesetzlichen Rahmen insgesamt klarer zu gestalten. Der grundlegende Regelungsbereich – insbesondere Energieeffizienz von Gebäuden und Anforderungen an Heizsysteme – bleibt weiterhin Bestandteil der gesetzlichen Rahmenbedingungen.
Das Inkrafttreten einer überarbeiteten gesetzlichen Regelung wird derzeit für Sommer 2026 erwartet. Wie bei allen Gesetzgebungsverfahren können sich einzelne Inhalte im weiteren politischen Prozess noch verändern. Sollte das Gesetz noch vor dem 01.07.2026 in Kraft treten, löst es die 65-Prozent-Regel auf. In unserem Blogbeitrag halten wir Sie über die aktuellen Gesetzesänderungen auf dem Laufenden.
Häufige Fragen zu Nachhaltigkeit und Energiewende bei Immobilien
Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit bei der Bewertung von Immobilien?
Nachhaltigkeitsaspekte wie Energieeffizienz, Emissionen oder Modernisierungsfähigkeit gewinnen zunehmend an Bedeutung für Banken, Investoren und Käufer. Sie können langfristig Einfluss auf Finanzierungskonditionen, Investitionsbedarf und Marktgängigkeit von Immobilien haben.
Was bedeutet ESG im Zusammenhang mit Immobilien?
ESG steht für Environment, Social und Governance. Der Begriff beschreibt einen Rahmen zur Bewertung ökologischer, sozialer und organisatorischer Faktoren bei Investitionen und Unternehmensentscheidungen. Im Immobilienbereich betrifft dies unter anderem Energieeffizienz, Wohnqualität oder Dokumentations- und Berichtspflichten.
Betrifft der CO₂-Preis nur Mieter?
Nein. Seit 2023 werden die CO₂-Kosten zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt. Die Aufteilung hängt vom energetischen Zustand des Gebäudes und vom Verbrauch des Mieters ab. Bei schlechter energetischer Qualität trägt der Vermieter einen größeren Anteil der Kosten.
Müssen bestehende Heizungen jetzt ausgetauscht werden?
Für funktionierende Öl- oder Gasheizungen besteht derzeit grundsätzlich kein Austauschzwang. Sie dürfen in der Regel bis zum Ende ihrer technischen Lebensdauer betrieben und repariert werden.
Wann gilt die 65-Prozent-Vorgabe für Heizungen im Bestand?
Nach aktueller Rechtslage greift die Pflicht schrittweise und hängt auch von der kommunalen Wärmeplanung ab. Für viele Bestandsgebäude wird sie voraussichtlich erst ab 2026 oder 2028 relevant.
Warum spielt die kommunale Wärmeplanung eine Rolle?
Die kommunale Wärmeplanung soll festlegen, welche Wärmeversorgung in einzelnen Stadtgebieten künftig vorgesehen ist, beispielsweise Fernwärme, Wärmenetze oder dezentrale Lösungen. Diese Planung beeinflusst, welche Heizsysteme langfristig sinnvoll oder zulässig sein können.
Wenn Sie Fragen zur Einordnung aktueller Entwicklungen im Immobilienmarkt haben: Rufen Sie uns unverbindlich an, für ein Erstgespräch.
