Wann spricht man von einer Nutzungsänderung?
Der Begriff der Nutzungsänderung stammt aus dem öffentlichen Baurecht gemäß §§ 29 ff. (BauGB). Er beschreibt die Veränderung des Zwecks oder der Nutzungsart eines Gebäudes und ist besonders beim Denkmalschutz relevant. Gebäude können sowohl privat, beispielsweise als Mehrfamilienhäuser, als auch geschäftlich, wie bei Bürogebäuden, genutzt werden. Wenn etwa Büroräume in Wohnraum umgewandelt werden oder andersrum, handelt es sich um eine Nutzungsänderung.
Die Veränderung einer baulichen Anlage kann sowohl einen Teil des Gebäudes als auch das gesamte Gebäude betreffen. Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn für die neue Benutzungsart andere Bauvorschriften gelten, die von denen der bisherigen Nutzung abweichen, etwa im Bereich des Brandschutzes. In den meisten Fällen sind Nutzungsänderungen daher genehmigungspflichtig. Eine Nutzungsänderung kann verfahrensfrei sein, wenn für die neue Nutzung keine zusätzlichen Anforderungen an das Gebäude gestellt werden oder wenn durch die neue Nutzung zusätzlicher Wohnraum in Wohngebäuden geschaffen wird.
Wer ist für die Genehmigung einer Nutzungsänderung zuständig?
Die Genehmigung einer Nutzungsänderung wird normalerweise von der zuständigen Baubehörde erteilt. Diese prüft, ob die geplante Änderung den gesetzlichen Vorschriften entspricht und ob die Anforderungen an Brandschutz, Statik und Barrierefreiheit erfüllt sind.
Wenn die Nutzungsänderung mit Lärmbelästigung oder anderen Immissionen verbunden ist, kann auch das Umweltamt oder die Gewerbeaufsichtsbehörde involviert sein. Sollte das Gebäude unter Denkmalschutz stehen oder sich in einem denkmalgeschützten Bereich befinden, ist zudem die Beteiligung des Denkmalschutzamtes erforderlich.
Genehmigungspflichtige Bauvorhaben:
Nicht jedes Bauvorhaben braucht eine Genehmigung. Wenn die Statik oder die Gebäudehülle (Dach, Außenwände, Fundament) wesentlich verändert werden, ist eine Baugenehmigung erforderlich. Dazu zählen beispielsweise folgende Bauvorhaben:
- Ausbauten im Dachgeschoss mit Nutzungsänderung
- Umbauten im Kellergeschoss, die neuen Wohnraum schaffen
- Nachträglich eingebaute Heizräume
Genehmigungsfreie Bauvorhaben:
Es gibt bestimmte Bauvorhaben, die nicht genehmigungspflichtig sind, weil sie keine wesentlichen Veränderungen an der Statik, der Technik oder der Gebäudehülle verursachen. Diese Arbeiten dienen meistens der Erneuerung oder Renovierung. Dazu gehören beispielsweise folgende:
- Ausbauten in Dach- oder Kellergeschoss ohne statische Eingriffe, um beispielsweise Hobby,- oder Wellnessräume einzurichten
- Terrassenüberdachungen im Innenbereich bis 30 m² Grundfläche
Wie lange dauert die Genehmigung einer Nutzungsänderung?
Die Dauer für die Genehmigung einer Nutzungsänderung variiert und hängt von mehreren Faktoren, wie der Komplexität des Vorhabens und der Auslastung der zuständigen Baubehörde ab.
In der Regel kann es einige Wochen bis mehrere Monate dauern, bis über den Antrag entschieden wird. In manchen Fällen kann der Prozess sogar bis zu einem Jahr dauern. Daher ist es empfehlenswert, den Antrag so früh wie möglich einzureichen, um Verzögerungen zu vermeiden.
Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab?
Das Genehmigungsverfahren für eine Nutzungsänderung wird durch die jeweiligen Landesbauordnungen geregelt und kann je nach Bundesland und Art der Nutzungsänderung unterschiedlich sein. In der Regel muss ein schriftlicher Antrag bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden.
Dieser Antrag muss Informationen zur geplanten Nutzungsänderung und zum Zustand des betroffenen Gebäudes enthalten. Außerdem sind Baupläne und die geplante Bauweise darzustellen.
Die Baubehörde prüft den Antrag und holt bei Bedarf zusätzliche Stellungnahmen von anderen Behörden wie dem Umweltamt oder dem Brandschutzamt ein.
Nach Abschluss der Prüfung entscheidet die Baubehörde, ob die Nutzungsänderung genehmigt wird oder nicht. Bei einer Genehmigung sind in der Regel bestimmte Auflagen und Bedingungen zu erfüllen, wie beispielsweise Anforderungen an den Brandschutz oder die Schallisolierung.
Welche Unterlagen werden für die Einreichung einer Nutzungsänderung benötigt?
- Bauantrag der zuständigen Behörde
- Betriebsbeschreibungsformular
- Auszug aus der Flurkarte (nicht älter als 6 Monate)
- Grundrisszeichnung
- Nutzflächennachweis
- Stellplatznachweis
Die zuständige Behörde kann auch weitere Unterlagen anfordern, insbesondere bei Nutzungsänderungen gewerblicher Art. Manchmal verlangt das Bauamt auch spezielle Gutachten. Nachdem die Unterlagen eingereicht wurden, überprüft die Behörde diese.
Was kostet eine solche Nutzungsänderung eigentlich?
Die Kosten für eine Nutzungsänderung richten sich nach der Gebührensatzung der jeweiligen Kommune oder des Landkreises. Sie variieren je nach Einzelfall und können etwa zwischen 50 und 5.000 Euro betragen.
