Immobilienbewertung.
Unsere Leistungen
Immobilienbewertung Freiburg – wir bewerten Ihre Immobilie.
Unsere zertifizierten Immobiliensachverständige aus Freiburg sind erfahren und bestens für die Immobilienbewertung ausgebildet. Seit mehr als 70 Jahren sind wir im Bereich der nationalen und internationalen Immobilienbewertung tätig. Unsere Expertise bei Immobiliengutachten reicht hierbei vom klassischen Verkehrswertgutachten bis hin zur komplexen Portfoliobewertung.
Egal ob Privatpersonen oder Gewerbetreibende, wir unterstützen Sie in Ihrem individuellen Anliegen – auch generationsübergreifend.
Fachliche Kompetenz ist die Grundlage einer qualifizierten und seriösen Bewertung. Hierzu bieten wir Ihnen unsere Spezialisten an:
- Diplomierte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie für Mieten und Pachten
- Zertifizierte Gutachter für die Markt- und Beleihungswertermittlung aller Immobilienarten
- Öffentlich bestellt und vereidigt von der IHK Südlicher Oberrhein
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Bei einem Verkehrswertgutachten wird der aktuelle Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie ermittelt. Dieser Verkehrswert stellt nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) den aktuelle Marktwert dar, welcher beim Verkauf der Immobilie durchschnittlich erzielt werden kann. Das Verkehrswertgutachten nutzt zu dieser Ermittlung verschiedene Verfahren (Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren), die sich aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ergeben. Je nach Objektart und Datenlage können die Ermittlungsverfahren einzeln oder in Kombination zum Einsatz kommen.
Wann benötige ich ein Verkehrswertgutachten?
Verkehrswertgutachten erhalten eine besonders hohe Stellung, da sie von den Behörden, Gerichten und Institutionen in der Bundesrepublik Deutschland anerkannt werden. Grundsätzlich ist ein Verkehrswertgutachten immer dann sinnvoll, wenn eine ausführlich dokumentierte, begründete und transparente Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie erforderlich wird.
Ein solches Gutachten wird für folgende Zwecke benötigt:
- An- und Verkaufsabsichten
- Erbregelungen
- Aufhebungen von Gemeinschaften (Ehen, Gesellschaften)
- Vermögensaufteilungen und -übertragungen
- Zwangsvollstreckungen oder Teilungsversteigerungen
- Verkehrswertermittlung im steuerlichen Kontext
- Bilanzierungszweck bzw. Entnahme Betriebsvermögen
Was ist ein Mietwertgutachten?
Bei einem Mietwertgutachten handelt es sich um eine begründete Herleitung des Mietwertes (erzielbarer Mietertrag) einer zu wohnzwecken oder gewerblich genutzten Einheit. Das Mietwertgutachten stellt die Höhe des marktüblichen Mietwertes einer Immobilie dar. So erhalten Sie eine klare Auskunft, welcher Mietpreis für die Immobilie in der entsprechenden Lage angemessen ist. Dazu werden vom Sachverständigen vergleichbare Objekte herangezogen und gleichzeitig individuelle Eigenschaften der entsprechenden Mietimmobilie berücksichtigt.
Wann benötige ich ein Mietwertgutachten?
Ein solches Mietwertgutachten wird für folgende Zwecke benötigt:
- Mieterhöhungsverlangen im Wohn- und Gewerbebereich
- Mietpreisverhandlungen
- Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Als Unterstützung für die Einschätzung des Renditepotenzials
- Im Scheidungsfall für die Miet-/Wohnwertermittlung oder für die Nutzwertentschädigung
In Großstädten besteht in der Regel ein entsprechender Mietspiegel. Dieser gibt einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Der Mietspiegel ermöglicht eine gute und nachvollziehbare Herleitung des aktuellen Mietniveaus. In ländlichen Regionen ist die Darstellung von Vergleichsmieten oftmals sehr problematisch, da die Datenlage nicht ausreichend ist. Um eine Mieterhöhungsabsicht oder Mietpreisverhandlung führen zu können, wird ein Mietwertgutachten von einem qualifizierten Sachverständigen benötigt. Ein Mietwertgutachten für Behörden und Gericht setzt in aller Regel einen öffentlich bestellt und vereidigten Sachverständigen voraus.
Was ist eine Portfoliobewertung für Immobilien?
Bei der Portfoliobewertung handelt es sich um mehrere Verkehrswertgutachten oder Wertindikationen für einen größeren Immobilienbestand. Häufig kommt dies in folgenden Bereichen vor:
- Bei Gesellschaften und Unternehmen im Rahmen von Umstrukturierungen
- Bei Family Offices
- Bei Stiftungen und Vereinen
- Übertragungsangelegenheiten
- Ankaufberatungen
Der Verwendungszweck des zu erstellenden Wertes bildet im Vorfeld die Kernfrage, da folgende Nutzungsmöglichkeiten bestehen:
- Verkehrswertgutachten zur Verwendung mit Dritten
- Wertindikation zur internen Verwendung
Da der Aufwand und Umfang einer Portfoliobewertung sich zwingend an der Kernfrage bemisst, ist diese auch immer mit einem entsprechenden Beratungsmandat verbunden.
Wann benötige ich eine Portfoliobewertung der Immobilien?
Eine Portfoliobewertung der Immobilien dient grundsätzlich dafür, Risikofaktoren zu erkennen, Ertragsoptimierungen durchzuführen und frühzeitig das Gesamtportfolio zu bereinigen. Die Portfoliobewertung wird für folgende Prozesse relevant:
- Bilanzierung von Immobilienbeständen
- Finanzierungen (Kreditvergaben)
- Verkauf von Immobilienbeständen oder Anteilen des Portfolios
- Veränderungen im Unternehmen (Umstrukturierungen oder Übernahme)
- Veränderungen im Family Office
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Immobilienbewertung:
Wann benötige ich ein Immobiliengutachten eines Sachverständigen?
Eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen ist für viele immobilienwirtschaftliche Prozesse wichtig. Eine solches Immobiliengutachten (auch Wertgutachten) wird bei folgenden Anliegen benötigt:
- Vermögensübertragung / Schenkung der Immobilie
- Geplanter Immobilienverkauf oder Immobilienkauf
- Ehescheidung oder bei Aufhebung anderer Gemeinschaften
- Vermögensaufstellungen
- Erbschaft und Erbauseinandersetzungen
- Zwangs- oder Teilungsversteigerungen
- Steuerfestsetzung durch das Finanzamt
- Bilanzielle Zwecke für Unternehmen
- Gerichtliche Verfahren
- Betreuung, Berufsbetreuung und Pflege
- Beleihungen von Objekten und Vergabe von Krediten
- Übertragung von Vertriebs- in Privatvermögen
Ein Immobiliengutachten ist vor allem immer dann durch einen zertifizierten Sachverständigen erstellen zu lassen, wenn ein neutraler und unabhängiger Wert einer Immobilie ermittelt werden muss und ggf. Miteigentümer, Miterben, Gesellschafter oder Finanzbehörden bzw. Gerichte involviert sind.
Was sind die Inhalte eines Immobiliengutachtens bzw. eines Wertgutachtens?
Der Inhalt eines Immobiliengutachtens bzw. Wertgutachtens ist sehr umfangreich. Eine genaue Formvorschrift für ein Immobiliengutachten existiert zwar nicht, einige Inhalte sind jedoch durch entsprechende Verordnungen, Gesetze und Richtlinien vorgegeben, wie bspw. die Auflistung zur Verfügung gestellter Dokumente sowie eine detaillierte Objektbeschreibung.
Ein Wertgutachten ist in seiner Grundausrichtung mit einer wissenschaftlichen Arbeit mit kaufmännischen Hintergründen zu vergleichen und hat folgende objektspezifische Inhalte:
- Allgemeine Angaben
- Lagemerkmale (Mirko- & Makrobeschreibung)
- Grundstücksangaben mit seinen entsprechenden Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten (Bau- und Altlasten sowie Denkmalschutz)
- Gebäude- und Ausstattungsbeschreibung
Anschließend beinhaltet das Wertgutachten die eigentliche Wertermittlung, in der der Sachverständige zunächst seine Wahl des Bewertungsverfahrens ausführlich und nachvollziehbar begründet. Hierbei kann das Vergleichswert-, Ertragswert- oder das Sachwertverfahren genutzt werden. Auf Basis dieser Auswahl werden Bodenwert, Herstellungswert, mögliche Altersabschläge sowie Reparaturkosten berücksichtigt und berechnet. Nach der Wertermittlung folgt dann die Aufstellung und Anerkennung der entsprechenden Ermittlungsergebnisse und die Angabe des Verkehrswertes. Dieser gibt letztlich an, welcher Preis bei einem durchschnittlichen Marktgeschehen (ohne persönliche Verhältnisse) zu erzielen wäre. Am Ende eines Wertgutachtens folgt dann eine ausführliche Aufstellung der Anlagen, wie bspw. Bilddokumentationen, Lagepläne, Grundbuchauszüge, Flächenaufstellungen und weitere wertrelevante Informationen.
Was ist der Unterschied zwischen einem Wertgutachten und einer Online-Wertermittlung?
Ein Wertgutachten hat im Vergleich zu einer kostenlosen Online-Wertermittlung große Unterschiede: Die Online-Wertermittlung, wie sie häufig auf verschiedenen Internetseiten angeboten wird, greift lediglich auf allgemeine Anhaltspunkte zurück, wie z.B. den Bodenrichtwert, die Grundstücksgröße, vorhandene Mietflächen oder den Quadratmeterpreis in einer Spanne von ca. 40% Wertdifferenz, bezogen auf Angebotspreise der letzten Monate oder Jahre. Häufig sind diese Faktoren aber nicht individuell auf das Objekt abgestimmt und letztlich zu oberflächlich, um einen stabilen und vor allem belastbaren Wert für die Immobilie zu definieren. Außerdem muss die Online-Wertermittlung weder begründet, noch marktgerecht abgeleitet werden und unterliegt keinen anerkannten Standards.
Ein Wertgutachten hingegen berücksichtigt eine tiefergehende Ermittlung. So erfolgt eine ausführliche Besichtigung und Dokumentation der Immobilie, die durch eine detaillierte Beschreibung und objektspezifische Anlagen ergänzt wird. Es enthält also nicht nur den Bodenrichtwert, sondern analysiert darüber hinaus, ob beispielsweise aufgrund von Belastungen oder Wegerechten ein Zuschlag oder Abschlag auf den entsprechenden Bodenwert vorgenommen werden muss. Es berücksichtigt unter anderem auch den Objektzustand, dessen Ausstattungsmerkmale sowie laufende Mietverträge. Außerdem unterliegt ein Wertgutachten einer Reihe von Mindestanforderungen, die durch verschiedene Verordnungen und Gesetzen vorgegeben sind. Aus einem Wertgutachten resultiert somit eine begründete und transparente Ermittlung der zugrundeliegenden Wertsätze, die sowohl für fachfremde als auch für fachspezifische Leser verständlich und überprüfbar sind. Um ein marktgerechtes Wertgutachten zu erstellen, wird zudem die Qualifikation als Sachverständiger benötigt.
Was kostet eine Immobilienbewertung in Freiburg und Umgebung?
Die Kosten für eine Immobilienbewertung in Freiburg sind vorab nicht definiert und abhängig von der Art des Objektes und der zugrunde zulegenden Bewertungsverfahren. Grundsätzlich können Auftraggeber und Sachverständige den Preis der Immobilienbewertung frei aushandeln. Die Kosten sind meist auf Honorarbasis ausgerichtet. Wichtige Anhaltspunkte für die Ermittlung der Kosten sind unter anderem die Lage, Art und der Zustand der Immobilie sowie der Leistungsaufwand für die Erstellung des Immobiliengutachtens. Allgemein lässt sich sagen, dass die Kosten für eine Immobilienbewertung mit dem erwarteten Wert der Immobilie bzw. mit der Komplexität des Objektes (z.B. Denkmalschutz, Belastungen) steigen. Bei einem Verkehrswert von bspw. 450.000,00 € liegt das Honorar für ein Verkehrswertgutachten bei ca. 3.000,00 € inkl. MwSt.