Immobilienbewertung.

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Immobilienbewertung:
Wann benötige ich ein Immobiliengutachten eines Sachverständigen?

Eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen ist für viele immobilienwirtschaftliche Prozesse wichtig. Eine solches Immobiliengutachten (auch Wertgutachten) wird bei folgenden Anliegen benötigt:

• Vermögensübertragung / Schenkung der Immobilie
• Geplanter Immobilienverkauf oder Immobilienkauf
• Ehescheidung oder bei Aufhebung anderer Gemeinschaften
• Vermögensaufstellungen
• Erbschaft und Erbauseinandersetzungen
• Zwangs- oder Teilungsversteigerungen
• Steuerfestsetzung durch das Finanzamt
• Bilanzielle Zwecke für Unternehmen
• Gerichtliche Verfahren
• Betreuung, Berufsbetreuung und Pflege
• Beleihungen von Objekten und Vergabe von Krediten
• Übertragung von Vertriebs- in Privatvermögen

Ein Immobiliengutachten ist vor allem immer dann durch einen zertifizierten Sachverständigen erstellen zu lassen, wenn ein neutraler und unabhängiger Wert einer Immobilie ermittelt werden muss und ggf. Miteigentümer, Miterben, Gesellschafter oder Finanzbehörden bzw. Gerichte involviert sind.

Was sind die Inhalte eines Immobiliengutachtens bzw. eines Wertgutachtens?

Der Inhalt eines Immobiliengutachtens bzw. Wertgutachtens ist sehr umfangreich. Eine genaue Formvorschrift für ein Immobiliengutachten existiert zwar nicht, einige Inhalte sind jedoch durch entsprechende Verordnungen, Gesetze und Richtlinien vorgegeben, wie bspw. die Auflistung zur Verfügung gestellter Dokumente sowie eine detaillierte Objektbeschreibung.

Ein Wertgutachten ist in seiner Grundausrichtung mit einer wissenschaftlichen Arbeit mit kaufmännischen Hintergründen zu vergleichen und hat folgende objektspezifische Inhalte:

• Allgemeine Angaben
• Lagemerkmale (Mirko- & Makrobeschreibung)
• Grundstücksangaben mit seinen entsprechenden Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten (Bau- und Altlasten sowie Denkmalschutz)
• Gebäude- und Ausstattungsbeschreibung

Anschließend beinhaltet das Wertgutachten die eigentliche Wertermittlung, in der der Sachverständige zunächst seine Wahl des Bewertungsverfahrens ausführlich und nachvollziehbar begründet. Hierbei  kann das Vergleichswert-, Ertragswert- oder das Sachwertverfahren genutzt werden. Auf Basis dieser Auswahl werden Bodenwert, Herstellungswert, mögliche Altersabschläge sowie Reparaturkosten berücksichtigt und berechnet. Nach der Wertermittlung folgt dann die Aufstellung und Anerkennung der entsprechenden Ermittlungsergebnisse und die Angabe des Verkehrswertes. Dieser gibt letztlich an, welcher Preis bei einem durchschnittlichen Marktgeschehen (ohne persönliche Verhältnisse) zu erzielen wäre. Am Ende eines Wertgutachtens folgt dann eine ausführliche Aufstellung der Anlagen, wie bspw. Bilddokumentationen, Lagepläne, Grundbuchauszüge, Flächenaufstellungen und weitere wertrelevante Informationen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Wertgutachten und einer Online-Wertermittlung?

Ein Wertgutachten hat im Vergleich zu einer kostenlosen Online-Wertermittlung große Unterschiede: Die Online-Wertermittlung, wie sie häufig auf verschiedenen Internetseiten angeboten wird, greift lediglich auf allgemeine Anhaltspunkte zurück, wie z.B. den Bodenrichtwert, die Grundstücksgröße, vorhandene Mietflächen oder den Quadratmeterpreis in einer Spanne von ca. 40% Wertdifferenz, bezogen auf Angebotspreise der letzten Monate oder Jahre. Häufig sind diese Faktoren aber nicht individuell auf das Objekt abgestimmt und letztlich zu oberflächlich, um einen stabilen und vor allem belastbaren Wert für die Immobilie zu definieren. Außerdem muss die Online-Wertermittlung weder begründet, noch marktgerecht abgeleitet werden und unterliegt keinen anerkannten Standards.

Ein Wertgutachten hingegen berücksichtigt eine tiefergehende Ermittlung. So erfolgt eine ausführliche Besichtigung und Dokumentation der Immobilie, die durch eine detaillierte Beschreibung und objektspezifische Anlagen ergänzt wird. Es enthält also nicht nur den Bodenrichtwert, sondern analysiert darüber hinaus, ob beispielsweise aufgrund von Belastungen oder Wegerechten ein Zuschlag oder Abschlag auf den entsprechenden Bodenwert vorgenommen werden muss. Es berücksichtigt unter anderem auch den Objektzustand, dessen Ausstattungsmerkmale sowie laufende Mietverträge. Außerdem unterliegt ein Wertgutachten einer Reihe von Mindestanforderungen, die durch verschiedene Verordnungen und Gesetzen vorgegeben sind. Aus einem Wertgutachten resultiert somit eine begründete und transparente Ermittlung der zugrundeliegenden Wertsätze, die sowohl für fachfremde als auch für fachspezifische Leser verständlich und überprüfbar sind. Um ein marktgerechtes Wertgutachten zu erstellen, wird zudem die Qualifikation als Sachverständiger benötigt.

Was kostet eine Immobilienbewertung in Freiburg und Umgebung?

Die Kosten für eine Immobilienbewertung in Freiburg sind vorab nicht definiert und abhängig von der Art des Objektes und der zugrunde zulegenden Bewertungsverfahren. Grundsätzlich können Auftraggeber und Sachverständige den Preis der Immobilienbewertung frei aushandeln. Die Kosten sind meist auf Honorarbasis ausgerichtet. Wichtige Anhaltspunkte für die Ermittlung der Kosten sind unter anderem die Lage, Art und der Zustand der Immobilie sowie der Leistungsaufwand für die Erstellung des Immobiliengutachtens. Allgemein lässt sich sagen, dass die Kosten für eine Immobilienbewertung mit dem erwarteten Wert der Immobilie bzw. mit der Komplexität des Objektes (z.B. Denkmalschutz, Belastungen) steigen. Bei einem Verkehrswert von bspw. 450.000,00 € liegt das Honorar für ein Verkehrswertgutachten bei ca. 3.000,00 € inkl. MwSt.