Die Mietpreisbremse wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Der Deutsche Bundestag hat die entsprechende Gesetzesänderung am 29. Juni 2025 beschlossen, sie ist am 23. Juli 2025 in Kraft getreten.
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt – darunter auch Freiburg im Breisgau – begrenzt die Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung die zulässige Miethöhe. Gleichzeitig wird politisch über weitere Anpassungen im Mietrecht diskutiert, etwa im Bereich der Indexmieten.
Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die aktuelle Rechtslage, die praktische Wirkung der Mietpreisbremse und geplante gesetzliche Entwicklungen.
Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029
Die Mietpreisbremse begrenzt bei der Neuvermietung von Wohnungen die zulässige Miethöhe. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Nettokaltmiete bei Beginn eines Mietverhältnisses höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB).
Die Regelung gilt nicht bundesweit, sondern ausschließlich in Regionen, die von den Bundesländern per Rechtsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden.
Ein solcher Markt liegt insbesondere vor, wenn
- die Mietpreise deutlich schneller steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
- die Mietbelastung der Haushalte überdurchschnittlich hoch ist,
- die Bevölkerung wächst, ohne dass ausreichend neuer Wohnraum entsteht oder
- eine geringe Leerstandsquote bei gleichzeitig hoher Nachfrage besteht.
In Baden-Württemberg sind derzeit 89 Städte und Gemeinden als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen.
Begrenzte Wirkung der Mietpreisbremse in der Praxis
In der öffentlichen Diskussion wird häufig kritisiert, dass die Wirkung der Mietpreisbremse begrenzt ist. Dies hängt vor allem mit verschiedenen gesetzlichen Ausnahmen zusammen.
Beispielsweise darf eine bereits vom Vormieter gezahlte höhere Miete auch bei Neuvermietung wieder verlangt werden (§ 556e Abs. 1 BGB). Da ein großer Teil des Mietmarktes aus bereits bestehenden Mietverhältnissen besteht, bleibt ein erheblicher Anteil der Mieten außerhalb der direkten Regulierung.
Weitere Ausnahmen bestehen unter anderem bei
- umfassend modernisierten Wohnungen (§ 556f BGB),
- bestimmten Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB und
- Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden
Gerade Neubauten, die zur Entlastung des Wohnungsmarktes beitragen sollen, unterliegen damit grundsätzlich nicht der Mietpreisbremse.
Marktbedingungen und strukturelle Ursachen steigender Mieten
Neben gesetzlichen Rahmenbedingungen beeinflussen auch wirtschaftliche Faktoren die Entwicklung der Mietpreise.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt in vielen Städten unter anderem durch
- Bevölkerungswachstum,
- kleinere Haushaltsgrößen,
- den Zuzug von Studierenden, Fachkräften und Migranten sowie
- steigende Kosten für Wohneigentum.
Gleichzeitig wächst das Wohnungsangebot häufig langsamer. Gründe dafür können unter anderem sein:
- Gestiegene Baukosten,
- höhere Finanzierungskosten (Zinsen),
- strengere Anforderungen an Energieeffizienz und Schallschutz und
- längere Planungs- und Genehmigungsverfahren.
Wenn die Nachfrage schneller steigt als das Angebot, entsteht zusätzlicher Druck auf dem Mietmarkt.
Warum Mieten trotz Mietpreisbremse steigen können
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miethöhe bei Neuvermietungen, verändert jedoch nicht die grundlegenden Marktmechanismen.
Wenn die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleibt und das Angebot nur begrenzt wächst, kann dies weiterhin zu steigenden Mieten führen. Für Wohnungssuchende kann sich dies beispielsweise durch
- längere Suchzeiten,
- stärkeren Wettbewerb um Wohnungen und
- eine geringere Auswahl an verfügbaren Angeboten
bemerkbar machen.
Zusätzlich bestehen in bestimmten Bereichen rechtliche Gestaltungsspielräume, etwa bei Kurzzeitmietverhältnissen oder möblierten Vermietungen, bei denen ein Möblierungszuschlag vereinbart werden kann. Allerdings gibt es keine gesetzliche Vorgabe, wie hoch beispielsweise ein Zuschlag ausfallen darf oder ab wann eine Wohnung als möbliert gilt. In der Praxis entstehen dadurch erhebliche Spielräume, die regelmäßig zur Umgehung der Mietpreisbegrenzung genutzt werden.
Die Mietpreisbremse ersetzt keine Ausweitung des Angebots und löst damit nicht die Ursache des Problems. Das führt dazu, dass sie den Effekt der steigenden Mieten nur verschiebt, statt sie zu beseitigen.
Geplante Regulierung von Indexmieten
Neben der Mietpreisbremse wird derzeit über weitere Änderungen im Mietrecht diskutiert. Ein Schwerpunkt betrifft Indexmietverträge.
Bei Indexmietverträgen vereinbaren Vermieter und Mieter schriftlich, dass sich die Entwicklung der Miethöhe an der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) orientiert (§ 557b BGB).
In solchen Verträgen kann die Miete nach Ablauf eines Jahres entsprechend der Inflation angepasst werden.
Die Mietpreisbremse greift dabei lediglich bei der anfänglichen Miethöhe, nicht jedoch bei späteren indexbedingten Erhöhungen. In Phasen hoher Inflation können Indexmieten daher zu jährlichen Mietsteigerungen von beispielsweise acht Prozent oder mehr führen und stellen eine zusätzliche Belastung für Mieter dar.
Schätzungen zufolge enthalten derzeit rund 20 Prozent der neu abgeschlossenen Mietverträge eine Indexmietklausel.
Geplante Obergrenze für Indexmieterhöhungen
Ein aktueller Gesetzentwurf sieht vor, Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen künftig auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr zu begrenzen.
Nach aktuellem Stand soll diese Regelung
- nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten und
- auch bestehende Mietverhältnisse betreffen.
Die Verabschiedung des Gesetzes wird derzeit für 2026, ein Inkrafttreten spätestens für 2027 erwartet.
Anpassung der Kostenpauschalen im sozialen Wohnungsbau
Zum 1. Januar 2026 wurden außerdem die Instandhaltungs- und Verwaltungskostenpauschalen für öffentlich geförderte Wohnungen angepasst.
Diese Pauschalen sind Bestandteil der sogenannten Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau und bestimmen, welche laufenden Kosten Vermieter bei der Mietberechnung berücksichtigen dürfen.
Die Anpassung erfolgte aufgrund der Entwicklung des Verbraucherpreisindex:
- VPI Oktober 2022: 113,5
- VPI Oktober 2025: 123,0
Dies entspricht einem Anstieg von 8,37 Prozent seit der letzten Anpassung im Jahr 2023.
Erfolgt eine Anpassung der Kostenmiete auf dieser Grundlage, handelt es sich um eine Mieterhöhung kraft Gesetzes, sofern die gesetzlichen Fristen (§ 10 des Wohnungsbindungsgesetzes ) und die formellen Anforderungen eingehalten werden.
Fazit: Mietpreisbremse bleibt Teil der Regulierung des Mietmarktes
Mit der Verlängerung bis 2029 bleibt die Mietpreisbremse weiterhin Bestandteil der Mietpreisregulierung in Deutschland. Sie kann bei Neuvermietungen eine Begrenzung der Miethöhe darstellen, enthält jedoch verschiedene gesetzliche Ausnahmen.
Gleichzeitig zeigen aktuelle Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt, dass auch wirtschaftliche Rahmenbedingungen – etwa die Nachfrage, Baukosten oder das Wohnungsangebot – die Mietentwicklung maßgeblich beeinflussen.
Für Eigentümer, Vermieter und Investoren kann es daher sinnvoll sein, sowohl gesetzliche Änderungen im Mietrecht als auch die regionalen Marktbedingungen im Blick zu behalten.
Bei Fragen zum Mietmarkt oder zur Vermietung von Immobilien nehmen Sie jederzeit Kontakt mit uns auf.
Häufige Fragen (FAQ) zur Mietpreisbremse in Freiburg:
Gilt die Mietpreisbremse in Freiburg im Breisgau?
Ja. Freiburg gehört zu den Städten in Baden-Württemberg, die als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen sind. In diesen Gebieten gilt die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung von Wohnungen.
Wie hoch darf die Miete bei einer Neuvermietung sein?
Die Nettokaltmiete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).
Gilt die Mietpreisbremse auch für Neubauten?
Nein. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind grundsätzlich von der Mietpreisbremse befreit.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB).
Welche Ausnahmen gibt es bei der Mietpreisbremse?
Neben Neubauten gelten weitere Ausnahmen, beispielsweise bei umfassend modernisierten Wohnungen oder wenn die Vormiete bereits oberhalb der zulässigen Grenze lag.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse wurde gesetzlich bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Voraussetzung für ihre Anwendung bleibt, dass eine Stadt oder Region weiterhin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist.
