Immobilien brauchen einen stabilen Grund und ein sicheres Dach. Das eine ist unsere jahrzehntelange Erfahrung, das andere unser breites Know-how. Bei Sprenker & Röder engagieren sich hochqualifizierte Immobiliensachverständige, Berater/-innen sowie Fachleute für Vermittlung und Verkauf. In Freiburg und der Region vertrauen uns zahlreiche Menschen, wenn es um Immobilienfragen geht – nicht umsonst wurden wir in vielerlei Hinsicht zertifiziert und ausgezeichnet.

Corona, Ukraine, Inflation, Energie … Schlagworte, die bei den meisten Menschen Fragen auslösen und damit auch Änderungen im beruflichen wie privaten Alltag. Wir bei Sprenker & Röder möchten Ihnen aufzeigen, wie sich der kriseninitiierte Wandel auf die Immobilienmärkte in Freiburg und der Region ausgewirkt hat – in der Gegenüberstellung mit unseren Prognosen zu Beginn des Jahres 2022. Im zweiten Teil skizzieren wir für Sie die Trends, Chancen und Risiken für 2023 aus unserer Sicht als Berater/-innen, Sachverständige und Makler/-innen. Bei Rückfragen sind wir natürlich gerne persönlich für Sie da. Nutzen Sie hierzu unser Kontaktformular. Nun wünschen wir Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre und stets erfolgreiche Immobilienentscheidungen!

RÜCKBLICK 2022

Der 24. Februar 2022 bedeutete für Millionen von Menschen eine Zäsur in ihrem Leben. Auch hierzulande wirkte sich der Krieg gegen die Ukraine spürbar aus, wenn auch indirekt und weniger existenziell. Unser Rückblick auf die Marktsituation für Wohnimmobilien teilt sich daher in verschiedene Zeitleisten.

Bis Mitte Februar blieb die Nachfrage gleichbleibend stabil mit vermehrtem Interesse an Objekten mit Renovierungsstau. Die Grundlage war eine Mietrenditekalkulation von mindestens 3 % vor Kaufnebenkosten.
Ab Mitte Februar stellten sich Unsicherheiten ein, insbesondere infolge des Krieges und steigender Baupreise. So ließen sich die Finanzierungskosten nicht mehr durch die Mieteinnahmen ausgleichen. Auch bei sanierungsbedürftigen Objekten mussten höhere Kosten eingepreist werden, was die entsprechende Nachfrage sinken ließ.
Ab Juni stiegen auch noch die Finanzierungszinsen deutlich. Die Folgen: Stillstand auf dem Anlegermarkt, zwischen Finanzierungszinsen und Mieteinnahmen entstand eine Kluft. Nur hohe Eigenkapitalquoten machten die preislich nach unten korrigierten Immobilien zu attraktiven Kapitalanlagen.

Bis Mitte Februar gab es eine gleichbleibende Nachfrage mit hohen Preisen und Stabilität am Markt.
Ab Mitte Februar stellten sich bei Käufer/-innen Unsicherheiten ein, unter anderem durch die stark steigenden Energiepreise. Erstmals stiegen mit der Inflation die Finanzierungszinsen, überwiegend bei sanierungsbedürftigen Objekten und Baugrundstücken reduzierte sich dadurch die Nachfrage.
Ab Juni zogen die Finanzierungszinsen nochmals deutlich an. In Verbindung mit längeren Finanzierungsprozessen drosselte dies das Kaufinteresse vieler Menschen weiter. Viele wollten in dieser Situation „weiter abwarten“. Verkaufende gerieten in der Folge stärker unter Druck, schnell zu veräußern. Im Gegensatz zum Kauf entstand so vermehrtes Interesse an Mietobjekten. Begehrte Wohnlagen betraf dies allerdings nicht: Dank hoher Eigenkapitalquoten seitens der Käuferschaft sind hier die Objekte weiter begehrt.

Bis Juni gab es eine gleichbleibende Nachfragesituation mit gewohnt hohen Mieten.
Ab Juni stieg der Zuspruch in allen Segmenten. Wie erwähnt suchten nun viele ursprüngliche Kaufinteressenten aufgrund steigender Finanzierungs- und Nebenkosten ebenfalls nach Mietobjekten. Durch die parallel gestiegenen Energiekosten und der damaligen Kostenprognose der Bundesregierung für die Wintermonate 2022/23 wurden vor allem ältere Wohnungen mit energetisch nicht aktuellen Standards spürbar unattraktiver.

So sehr man das Ende der Pandemie herbeisehnt, so hat man sich doch an bestimmte Veränderungen gewöhnt. Dazu zählt das Arbeiten im Homeoffice. Im Software- und IT-Bereich bleibt dies auch weiterhin weit verbreitet. In anderen Branchen fallen entsprechende Umstrukturierungen hingegen verhaltener aus. Generell kehren viele Menschen wieder, zumindest teilweise, in die Unternehmensbüros zurück, wenngleich sich viele Arbeitnehmer/-innen eine gewisse Flexibilität nicht mehr nehmen lassen wollen. Einigermaßen erwartbar kamen moderne Office-Lösungen wie Flex-Desk/Coworking/Share-Desk in der Region Freiburg und Umgebung leider kaum an.

Der Bürovermietungs-Markt hingegen entspannte sich infolge der deutlichen Abschwächung der Corona-Lage. Allerdings wurden die Wege zu Mietvertragsabschlüssen deutlich (zeit-) aufwändiger. Hier zeigte sich, wie unterschiedlich die Effekte von Corona, Zinserhöhungen, Fachkräftemangel u. a. auf die tatsächlichen Mietpreise interpretiert wurden. Die Mieten sanken – auch in der Peripherie – nicht, was vor allem an der lokalen/regionalen Gegebenheit liegt: dem allgemeinen Flächenmangel. Er wird auch nach der Fertigstellung und Vollvermietung der größeren Entwicklungsareale Güterbahnhof und Businessmile (Bahnhofsachse Freiburg) mittelfristig wieder spürbar werden.

AUBLICK 2023

Die Situation auf dem Immobilienmarkt hat sich erheblich verändert, wodurch unsere Expertise noch stärker in beratender Rolle gefragt war – und sein wird. Dabei geht es häufig um Faktoren der Preisfindung bei Verkaufsobjekten.
Infolge der leichten Preiskorrektur erwarten Käufer/-innen mehr Verhandlungsbereitschaft, was für Eigentümer/-innen die Verkaufsprozesse deutlich verlängert.

Wir sprachen bereits über die Auswirkungen steigender Energiekosten, Finanzierungszinsen und Inflation. So erwarten wir bei Anlegern mit niedrigerer Eigenkapitalquote weiterhin Zurückhaltung, da die monatlichen Mieteinnahmen großteils nicht mehr rentabel sein werden.
Bei Kaufwilligen mit hoher Eigenkapitalquote dürfte im Hinblick auf die extrem positive Entwicklung auf dem Mietmarkt selbst bei großflächigen Wohnobjekten das Interesse steigen.

Interessenten an Immobilien zur Eigennutzung werden sich dieses Jahr abwartender zeigen. Wer über eine hohe Eigenkapitalquote verfügt, hat eine größere Auswahl und dementsprechend eine bessere Verhandlungsposition. Zudem kann man sich bei der Kaufentscheidung mehr Zeit lassen. Steigendes Interesse sehen wir im Bereich der Bestandsimmobilien, nicht aber im Neubausektor, der durch die gestiegenen Bau- und Materialkosten fast stillliegt. Die gleichen Gründe befeuern auch die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt.

Branchenabhängig wird partiell das Thema Homeoffice weiter im Vordergrund stehen. In Bereichen wie Software und IT werden die Bürostrukturen vielfältig sein und weiterhin viele Mitarbeitende remote bzw. im Home-Office arbeiten. In den „klassischen“ Branchen dagegen kehren die Fachkräfte wieder verstärkt in die Büros zurück. Wir denken, dass sich der Bedarf an Büroflächen im Allgemeinen ändern, nicht aber substanziell verringern wird. Außerdem werden Unternehmen in diesem Jahr häufiger abwartend agieren. Denn die Preissensitivität nimmt zu, nicht zuletzt, weil mit den Energiepreisen die Nebenkosten weiter steigen. Durch diese Faktoren werden sich Mietvertragsabschlüsse deutlich in die Länge ziehen. So ist für uns auch erkennbar, dass Interessenten eine höhere Flexibilität in den Verträgen (z. B. bezüglich Laufzeit, Größe, etc.) erwarten werden. Die Nachfrage wird vergleichsweise hoch bleiben, ebenso wie die Preise. Gleichzeitig wird sich das Angebot aufgrund verlangsamter Bautätigkeit stark verknappen. So werden die Mieten am Büromarkt 2023 moderat steigen.

Im Einzelhandel wird die Preiskorrektur unserer Ansicht nach weiter anhalten, weshalb sinkende Preise zu erwarten sind. Mit dem Personalmangel werden sich die Flächenanforderungen verändern, Ober- und Untergeschosse werden wahrscheinlich viel weniger gefragt sein. Der innerstädtische Flächenbedarf konzentriert sich immer mehr auf das EG und teilweise auch auf kleinteiligere Aufteilungen. Unternehmen werden kürzere und flexiblere Mietverträge anstreben. Wir erwarten im Übrigen auch eine generelle Änderung der Handelskonzepte – Stichworte sind hier Pop-Up-Stores und Shop-in-Shops.

Die positive Nachricht zuerst: Der Markt hat sich erholt. Gut geführte Hotels und Gastronomiebetriebe verzeichnen wieder hohe bis sehr hohe Auslastungen und entsprechende Umsätze. Umso mehr wird es zur echten Herausforderung werden, ausreichend Fachkräfte zu rekrutieren. Zu viel Personal wechselte während der Lockdown-Zeiten dauerhaft in andere Branchen. Für 2023 sehen unsere Fachleute eine weiter wachsende Systemgastronomie. Hier wirken die bekannten Brands und Marken auf Gäste vertrauensvoll und die Preise aufgrund großer Einkaufsmengen attraktiv. Ebenso rechnen wir für dieses Jahr mit inhabergeführten und nachhaltig orientierten Imbissen mit hohem Qualitätsanspruch sowie Fine-Dining Gastronomien. Sie alle dürften zu den Marktgewinner/-innen zählen. Im Gegensatz dazu werden unter- und mittelklassige Betriebe aus unserer Sicht Marktanteile einbüßen.

Produzierende Betriebe und Unternehmen in der Logistik dürften 2023 weiter entsprechende Spezialimmobilien suchen. Speziell Branchen aus den Bereichen der Erneuerbaren Energien sowie der Versorgungstechnik drängen auf den angespannten Markt. Dies liegt an der durch den Ukrainekrieg verursachten Energiekrise mit der damit einhergehenden Renaissance der Photovoltaikbranche, aber auch der explosionsartigen Nachfrage nach Wärmepumpen. In diesem Zusammenhang werden bald auch neue Player in den Bereichen Speicher-, Versorgungs- und Batterietechnik auf den Markt drängen. Auf dem Grundstücksmarkt ist daher keine Entspannung in Sicht.