Was ist ein Mietspiegel?
Der Mietspiegel gibt Auskunft über das durchschnittliche Mietpreisniveau in einer Stadt oder Gemeinde für Wohnungen, die auf dem freien Markt vermietet werden. Er wird in Tabellenform erstellt und in der Regel öffentlich im Internet verfügbar gemacht, sofern in der jeweiligen Kommune vorhanden. Der Mietspiegel listet die durchschnittlichen Nettokaltmieten für Mietwohnungen auf und ermöglicht durch bestimmte Kriterien einen Vergleich. Zu den wesentlichen Vergleichsmerkmalen gehören unter anderem das Baujahr, die Größe, die Ausstattung und die Lage der Wohnung.
Einfacher und qualifizierter Mietspiegel
Einfacher Mietspiegel:
Die Informationen für einen einfachen Mietspiegel werden üblicherweise durch Befragungen von Mietern und Vermietern gesammelt. Ihre Aussagekraft bezüglich der Entwicklung der lokalen Mieten ist begrenzt, da in der Regel nur Daten von Neuvermietungen erhoben werden und ein einfacher Mietspiegel lediglich auf der Grundlage von Stichproben erstellt wird.
Qualifizierter Mietspiegel:
Um einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen, werden dokumentierte und wissenschaftlich fundierte Methoden der Datenerhebung und -bewertung angewandt. Die Anforderungen an die Aktualität der Daten liegen deutlich höher als bei einem einfachen Mietspiegel. Oftmals werden spezialisierte Forschungseinrichtungen mit der Datenerhebung beauftragt. Die Datenbasis für einen qualifizierten Mietspiegel kann äußerst komplex sein. Sie umfasst beispielsweise den Mietpreis pro Quadratmeter bei Neuvermietungen und Bestandsmieten sowie differenzierte Lage- und Ausstattungskriterien.
Wie wird der Mietspiegel angewendet?
Um die Kaltmiete festzulegen, wird der Mietspiegel auf folgende Weise angewendet:
1. Anhand der Mietpreistabelle werden zunächst der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter sowie die Spanne der Mietpreise basierend auf verschiedenen Merkmalen der Wohnung (Baujahr, Wohnfläche, Wohnlage) ermittelt.
2. Als Nächstes wird die Wohnung anhand ihrer Ausstattungsmerkmale bewertet und in die entsprechende Mietpreisspanne eingestuft. Faktoren wie der Zustand und die Ausstattung der Küche und des Badezimmers, die Heizungsanlage, die Bausubstanz und der energetische Status der Wohnung können den Wohnwert erhöhen oder mindern.
3. Die Mietspiegel der jeweiligen Gemeinden legen in der Regel fest, welche prozentualen Zu- oder Abschläge auf die durchschnittliche Kaltmiete angewendet werden dürfen, wenn entweder die wertsteigernden oder wertmindernden Merkmale überwiegen. Falls keine Merkmale vorhanden sind, die den Wohnwert beeinflussen, gilt die Durchschnittsmiete.
Sind die Vermieter an den Mietspiegel gebunden?
Früher wurden die lokalen Mietspiegel hauptsächlich als Richtlinie für die Festlegung von Kaltmieten für Mietobjekte genutzt. Mit der Einführung der Mietpreisbremse in Städten mit besonders angespannten Mietmärkten hat ihre Bedeutung jedoch zugenommen. Trotzdem sind Vermieter durch die möglichen Mietpreisspannen im Mietspiegel nur begrenzt gebunden, und es gibt verschiedene Ausnahmen, auf die später noch eingegangen wird. In Einzelfällen kann die Miete für eine Wohnung daher auch über den im Mietspiegel angegebenen Spannen liegen. Die endgültige Festlegung der Miete erfordert daher eine individuelle Prüfung. Die meisten Städte und Gemeinden veröffentlichen zusätzlich zum lokalen Mietspiegel ein umfassendes Regelwerk für die Festlegung von Mieten und Mieterhöhungen. Sie haben grundsätzlich das Recht, spezifische Vorgaben für die Anwendung des Mietspiegels zu erlassen.
Die Festlegung des Mietpreises unterliegt bestimmten Regeln, wobei auch die Mietpreisspannen berücksichtigt werden:
1. Generell dürfen die Mieten maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sofern ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch diesen festgelegt.
2. In Gemeinden mit einer Kappungsgrenze für den Mietpreis dürfen die Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 15 % überschreiten. Die Einführung von Kappungsgrenzen liegt im Entscheidungsbereich der Kommunen, die somit die Obergrenzen für Mieterhöhungen innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraums festlegen.
3. Wenn eine Mietpreisgrenze besteht, darf die Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschritten werden.
Mietspiegel Freiburg:
Der Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen gilt auch im Stadtgebiet Freiburg, einschließlich der eingemeindeten Ortsteile.
Hier gelangen Sie direkt zum Freiburger Mietspiegel 2023/2024
