Wer eine Immobilie verkaufen möchte, begegnet häufig unterschiedlichen Preisangaben. Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis und Kaufpreis werden im Alltag oft gleichgesetzt. Tatsächlich beschreiben diese Begriffe jedoch unterschiedliche Größen mit unterschiedlichen Funktionen.
Für Eigentümer kann die Unterscheidung wichtig sein. Denn während ein Verkehrswertgutachten den Marktwert einer Immobilie nachvollziehbar ermittelt, entstehen Angebotspreis und Kaufpreis unter dem Einfluss von Vermarktungsstrategien, Nachfrage und Verhandlungen.
Wer die Unterschiede kennt, kann Preisangaben besser einordnen und fundiertere Entscheidungen treffen.
Verkehrswert und Marktwert: Die Grundlage der Immobilienbewertung
Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Er wird durch den Preis bestimmt, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Bei der Wertermittlung werden unter anderem berücksichtigt:
- Mikro- und Makrolage,
- Grundstücksgröße,
- Gebäudetyp und Baujahr,
- Gebäudezustand und Modernisierungen,
- rechtliche Gegebenheiten und
- die aktuelle Marktsituation sowie Vergleichsdaten.
Die Begriffe Verkehrswert und Marktwert sind laut Gesetz synonym.
Der Verkehrswert stellt dabei keine Prognose eines späteren Verkaufsergebnisses dar. Vielmehr handelt es sich um eine nachvollziehbar begründete und neutrale Wertermittlung zu einem bestimmten Stichtag.
Dabei werden stets die aktuellen Marktverhältnisse am jeweiligen Standort berücksichtigt. So unterscheiden sich beispielsweise Angebot, Nachfrage und Preisniveau in Freiburg im Breisgau teilweise deutlich von anderen Regionen Deutschlands. Eine sachgerechte Immobilienbewertung berücksichtigt daher immer die lokalen Marktgegebenheiten.
Mehr zur Vorgehensweise und zu den Bewertungsverfahren erfahren Sie auf unseren Seiten zur Immobilienbewertung und zum Verkehrswertgutachten.
Warum eine Marktanalyse kein Verkehrswertgutachten ersetzt
Eigentümer erhalten vor einem Verkauf häufig verschiedene Wertangaben. Dabei wird nicht immer deutlich, dass eine Marktanalyse und ein Verkehrswertgutachten unterschiedliche Ziele verfolgen.
Verkehrswertgutachten
Ein Verkehrswertgutachten dient der nachvollziehbaren und neutralen Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie. Grundlage sind anerkannte Bewertungsverfahren, Objektunterlagen, eine Objektbesichtigung sowie aktuelle Marktdaten.
Typische Anwendungsfälle sind beispielsweise:
- Erbschaften,
- Schenkungen,
- Vermögensauseinandersetzungen,
- gerichtliche Verfahren,
- Unternehmensbewertungen und
- Verkaufsentscheidungen.
Welche Unterlagen hierfür regelmäßig benötigt werden, erläutern wir in unserem Beitrag „Welche Unterlagen werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt?“
Marktanalyse
Eine Marktanalyse betrachtet dagegen vor allem die aktuelle Vermarktungssituation.
Dabei werden beispielsweise untersucht:
- Angebot und Nachfrage,
- vergleichbare Inserate,
- aktuelle Markttrends,
- Vermarktungsdauer ähnlicher Objekte und
- das Käuferverhalten in der Region.
Die Marktanalyse kann wichtige Hinweise für eine Preisstrategie liefern. Sie ersetzt jedoch keine sachverständige Verkehrswertermittlung.
Während ein Verkehrswertgutachten auf normierten Bewertungsverfahren basiert und den Marktwert nachvollziehbar herleitet, dient die Marktanalyse vor allem der Einschätzung aktueller Marktchancen und Vermarktungsmöglichkeiten.
Der Angebotspreis: Strategischer Startpunkt der Vermarktung
Der Angebotspreis ist der Preis, mit dem eine Immobilie öffentlich am Markt angeboten wird.
Er orientiert sich häufig an:
- dem ermittelten Marktwert,
- den Ergebnissen einer Marktanalyse,
- der erwarteten Nachfrage,
- den gewünschten Verhandlungsspielräumen und
- der Vermarktungsstrategie.
Daher kann der Angebotspreis oberhalb, unterhalb oder nahe am Verkehrswert liegen.
Ein Angebotspreis ist keine Wertermittlung. Er stellt vielmehr einen Ausgangspunkt für die Vermarktung dar.
Der Kaufpreis entsteht erst durch die Einigung der Parteien
Der Kaufpreis ist der tatsächlich im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Preis.
Er ergibt sich aus dem Zusammenspiel verschiedener Faktoren:
- der Nachfrage am Markt,
- der Verhandlungssituation,
- der Finanzierungsbedingungen,
- individuelle Käuferinteressen und
- aus dem Zeitdruck auf Käufer- oder Verkäuferseite.
Deshalb kann der Kaufpreis vom zuvor ermittelten Verkehrswert abweichen.
Eine solche Abweichung bedeutet nicht automatisch, dass die Wertermittlung unzutreffend war.
Die Bedeutung des Bewertungsstichtags
Ein häufig übersehener Aspekt ist der Bewertungsstichtag.
Ein Verkehrswertgutachten bildet die Marktverhältnisse zu einem konkreten Zeitpunkt ab. Zwischen Wertermittlung und tatsächlichem Verkauf können sich Marktbedingungen jedoch verändern.
Beispielsweise können sich ändern:
- Zinsniveau,
- Nachfrageentwicklung,
- regionale Marktbedingungen,
- wirtschaftliche Rahmenbedingungen und/oder
- Finanzierungsbedingungen der Käufer.
Je größer der zeitliche Abstand zwischen Bewertung und Verkauf ist, desto eher können sich Unterschiede zwischen Verkehrswert und späterem Kaufpreis ergeben.
Wann eine aktuelle Wertermittlung sinnvoll sein kann, haben wir im Beitrag „Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?“ näher erläutert.
Warum Marktwert und Kaufpreis in dynamischen Marktphasen stärker voneinander abweichen können
Immobilienmärkte unterliegen Veränderungen. Besonders in Phasen steigender oder fallender Nachfrage können sich Kaufpreise teilweise deutlich von früheren Wertermittlungen unterscheiden.
Einflussfaktoren können unter anderem sein:
- Veränderungen der Baufinanzierungszinsen,
- regionale Zuzugs- oder Wegzugstendenzen,
- wirtschaftliche Unsicherheiten,
- neue Infrastrukturprojekte oder
- Veränderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen.
Gerade in solchen Marktphasen gewinnt eine aktuelle und nachvollziehbare Wertermittlung an Bedeutung.
Dies gilt insbesondere für regionale Wohnungsmärkte mit hoher Nachfrage. In Städten wie Freiburg im Breisgau können sich Käuferinteresse, Finanzierungsbedingungen und Marktstimmung innerhalb kurzer Zeit verändern, was sich unmittelbar auf erzielbare Kaufpreise auswirken kann.
Wann die Unterscheidung zwischen Marktwert und Kaufpreis besonders wichtig wird
Im klassischen Immobilienverkauf steht häufig der erzielbare Kaufpreis im Vordergrund.
In vielen anderen Fällen ist jedoch nicht der spätere Kaufpreis entscheidend, sondern ein nachvollziehbar ermittelter Verkehrswert.
Dies betrifft beispielsweise:
Erbschaften
Bei Erbauseinandersetzungen oder Pflichtteilsansprüchen kann die Ermittlung eines objektiv nachvollziehbaren Verkehrswertes erforderlich sein.
Schenkungen und Vermögensübertragungen
Bei unentgeltlichen Übertragungen kann der Marktwert der Immobilie eine wichtige Rolle spielen. Die konkrete steuerliche Bewertung sollte stets mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Scheidung und Zugewinnausgleich
Bei Vermögensauseinandersetzungen dient häufig ein sachverständig ermittelter Verkehrswert als gemeinsame Grundlage.
Betriebsvermögen und Unternehmenskontext
Auch bei Unternehmensnachfolgen, gesellschaftsrechtlichen Fragestellungen oder Vermögensübersichten ist regelmäßig ein objektivierter Verkehrswert erforderlich.
Praxisbeispiel: Drei unterschiedliche Werte für dieselbe Immobilie
Für eine Wohnimmobilie wird ein Verkehrswert von 620.000 Euro ermittelt.
Auf Grundlage der aktuellen Marktanalyse wird die Immobilie zu einem Preis von 649.000 Euro angeboten.
Nach mehreren Kaufinteressenten und Verhandlungen wird schließlich ein Kaufpreis von 665.000 Euro vereinbart.
| Wertgröße | Betrag |
| Verkehrswert | 620.000 € |
| Angebotspreis | 649.000 € |
| Kaufpreis | 665.000 € |
Alle drei Werte erfüllen unterschiedliche Funktionen und können nebeneinander bestehen.
Fazit
Verkehrswert, Angebotspreis und Kaufpreis beschreiben unterschiedliche Aspekte eines Immobilienverkaufs. Der Verkehrswert stellt eine nachvollziehbar und neutral hergeleitete Wertermittlung zum Bewertungsstichtag dar. Der Angebotspreis folgt einer Vermarktungsstrategie. Der Kaufpreis entsteht schließlich durch die tatsächliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer.
Abweichungen zwischen diesen Größen sind nicht ungewöhnlich und lassen sich häufig durch Marktveränderungen, Nachfrage, Verhandlungen oder individuelle Objektmerkmale erklären.
Wer eine fundierte Grundlage für Verkaufsentscheidungen, Vermögensfragen oder rechtliche Auseinandersetzungen benötigt, sollte die Unterschiede dieser Begriffe kennen und richtig einordnen. Insbesondere in Erbfällen, bei Schenkungen, Scheidungen oder gesellschaftsrechtlichen Fragestellungen kommt es häufig auf einen nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert an und nicht auf einen später erzielten Kaufpreis.
Dies gilt sowohl für Immobilien in Freiburg im Breisgau als auch für Objekte in der gesamten Region Südbaden. Eine nachvollziehbare Wertermittlung schafft die Grundlage für fundierte Entscheidungen und eine sachgerechte Einordnung von Marktwert, Angebotspreis und Kaufpreis.
Weitere Informationen zu unseren Leistungen als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, zum Verkehrswertgutachten Freiburg sowie zur Immobilienbewertung in Freiburg finden Sie auf den entsprechenden Fachseiten.
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