Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das Informationen über Eigentumsverhältnisse und Belastungen von Grundstücken enthält. Es dient der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr. In Deutschland sind Grundbücher in Abteilungen unterteilt, die jeweils verschiedene Informationen enthalten. Hier ist eine Erklärung für jede Abteilung im deutschen Grundbuch:

Die Abteilung I im Grundbuch enthält Informationen über Eigentumsverhältnisse. Hier sind die Eigentümer und ihre Grundstücke aufgeführt. Jeder Grundstückseigentümer hat einen Eintrag im Grundbuch. Die Anzahl und Anteile des jeweiligen Objektes wird vermerkt, ebenso wie die Grundlage der Eintragung. Diese kann durch verschiedene Umstände begründet sein, wie Erbfolge, Zuschlagsbeschluss nach einer Versteigerung oder Verkauf. Die Angaben dienen dazu, den Eigentumswechsel nachvollziehbar zu dokumentieren. So kann die Historie der Eigentumsübertragung immer wieder nachgeschlagen werden.

Die Abteilung II des Grundbuches stellt die Lasten und Beschränkungen dar, die unmittelbar auf das betreffende Grundstück einwirken. Von Lasten spricht man, wenn es sich um privatrechtliche Verpflichtungen gegenüber Dritter handelt. Unter Lasten fallen: Grunddienstbarkeit, Wegerechte, Leitungsrechte, Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Erbbaurechte, Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte, Auflassungsvormerkung.

Grunddienstbarkeit: Grunddienstbarkeiten sind Belastungen eines Grundstücks zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Die Grunddienstbarkeit ist eine dingliche Einigung zwischen zwei Grundstückseigentümern über einzelne Nutzungen (z. B. Wegerechte) oder Beschränkungen (z.B. die Einschränkung der Bebauung).

Wegerechte: Als Wegerecht bezeichnet man das Recht, einen Weg oder Zugang über ein fremdes Grundstück zu nutzen oder zu gewähren.

Leitungsrecht: Ein Leitungsrecht ist das dingliche Recht beispielsweise eines Versorgungs- oder Telekommunikationsunternehmens, eine oder mehrere Leitungen auf einem fremden Grundstück zu verlegen und zu betreiben.

Reallasten: Die Reallast beschreibt das Recht einer Person, vom Eigentümer eines Grundstücks wiederkehrende Leistungen zu beziehen.

Vorkaufsrecht: Ein Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, im Fall des Verkaufs in den bestehenden Kaufvertrag durch einseitige Erklärung einzusteigen. Er akzeptiert mit der Ausübung des Vorkaufsrechts den Inhalt des Kaufvertrages in vollem Umfang inklusive Vereinbarungen und Kaufpreis.

Nießbrauch: Durch die Eintragung eines Nießbrauchs wird eine Person berechtigt, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Wird beispielsweise an einem Wohnungseigentum ein Nießbrauch bestellt, darf der Nießbraucher die Wohnung vermieten und die Miete vereinnahmen oder aber die Wohnung selbst nutzen.

Erbbaurechte: Ein Erbbaurecht ist das Recht an einem Grundstück, es zu bebauen und zu nutzen. Zusätzlich werden der vertragliche Erbbauzins sowie der Wertsicherungsvereinbarung als dingliche Reallast gesichert. Nähere Erläuterungen finden Sie unter dem Buchstaben E.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person. Eine typische Eintragung ist das Dauerwohn-/Dauernutzungsrecht, welches erlaubt, dass die begünstigte Person die Immobilie bis zum Tod nutzen darf.

Unter Beschränkungen versteht man Einschränkungen, welche das Grundstück betreffen. Beschränkungen umfassen unter anderem: Zwangsversteigerungen, Testamentsvollstrecker-Vermerke, Insolvenzvermerke, Sanierungs- und Umlegungsvermerke.

In die Abteilung III des Grundbuches werden die Grundpfandrechte eingetragen. Ein Grundpfandrecht ist die Belastung eines Grundstücks zur Absicherung bestehender Ansprüche gegenüber dem Grundstücksigentümer. Grundpfandrechte können abstrakt (Grundschuld) oder akzessorisch (Hypothek) sein. Die Hypothek ist ein akzessorisches Grundpfandrecht, welches eng mit einer zugrundeliegenden Forderung verknüpft ist. Der Hypothekengläubiger erhält durch die Hypothek das Recht, dass an ihm eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Grundschuld verringert sich die Höhe der Hypothek mit der Forderung. Aus diesem Grund spielt die Hypothek in der Praxis nur noch eine untergeordnete Rolle, Banken bevorzugen in der Regel die Grundschuld.

Die Grundschuld ist eine abstrakte Sicherheit und dadurch nicht von dem Bestehen einer bestimmten Forderung abhängig. Der Grundschuldgläubiger erhält durch die Grundschuld das Recht, dass an ihm eine bestimmte Geldsummer zur Befriedigung seiner Forderungen aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Grundschuld kann als verzinsliche Verpflichtung im Grundbuch eingetragen werden.

Neben der Grundschuld und der Hypothek ist die Rentenschuld das Dritte der drei Grundpfandrechte. Als Rentenschuld wird eine Grundpfandrecht bezeichnet, durch die das Grundstück mit einer wiederkehrenden Leistung belastet ist.